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14
Gen
2019

Come comportarsi quando un edificio è pericolante

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Quali sono gli accorgimenti che è necessario adottare in presenza di un edificio pericolante? Il codice civile, nel caso di lavori che presuppongono un certo carattere di urgenza, stabilisce che l'amministratore di condominio possa usufruire di un potere di intervento pur in assenza del preventivo consenso fornito dall'assemblea, ma sempre a condizione che vengano tenute in considerazione le disponibilità del bilaancio. In altri termini, l'amministratore ha la facoltà di chiedere l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria che non possono essere rinviati, ricordando di comunicarlo in occasione della prima riunione utile ai condomini. Il consenso dell'assemblea è indispensabile, invece, per l'autorizzazione di lavori di cui non venga dimostrata l'urgenza. Nel caso in cui l'amministratore non rispetti tali condizioni, corre il rischio di pagare le spese sostenute di tasca propria.

 

Quali sono le manutenzioni urgenti?

La questione, dunque, sta nel capire quali manutenzioni possano essere considerate urgenti. Ebbene, tale attributo può essere concesso alle manutenzioni che hanno lo scopo di rimuovere un pregiudizio che appare irreparabile e imminente, come avviene - per esempio - quando una parte del tetto di un edificio viene scoperchiata per colpa di un temporale. Attenzione, però: l'amministratore non ha diritto al rimborso nel caso in cui il suo operato non ottenga l'approvazione dell'assemblea che, quindi, non ratifica la spesa che è stata sostenuta.

I poteri dei condomini

Di conseguenza, anche se le decisioni che riguardano la messa in sicurezza edifici privati attraverso le manutenzioni straordinarie sono di competenza assembleare, è compito dell'amministratore intervenire nel minor tempo possibile quando i lavori per un edificio pericolante sono urgenti. Per una parte della giurisprudenza, se in un caso del genere egli non interviene è da ritenersi responsabile in prima persona, ma va detto che su questo punto non tutti i giudici sono d'accordo. Per quel che riguarda il potere dei singoli condomini, essi hanno la facoltà di provvedere all'esecuzione di lavori urgenti se non ci pensano l'assemblea o l'amministratore. Il proprietario di un appartamento ha il diritto, ma non il dovere, di anticipare le somme dovute per il saldo di eventuali lavori di urgenza, in attesa di richiedere all'amministratore e all'assemblea il rimborso degli importi. 

Le spese urgenti

Per trovare una definizione di spese urgenti condivisa si può fare riferimento a una sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione che le identifica come quelle spese che non possono essere rinviate, sulla base del criterio del buon padre di famiglia, al fine di evitare al bene comune un pregiudizio possibile, ma non certo. Rientrano nel novero delle spese urgenti, inoltre, quelle che devono essere affrontate per rispettare le prescrizioni contenute all'interno di ordinanze comunali. Come si è detto, dopo che l'intervento urgente è stato portato a termine, il singolo condomino può richiedere il rimborso delle spese, a patto che sia in grado di dimostrare che i lavori non potevano essere rinviati e che non c'era tempo a disposizione per avvertire gli altri condomini e l'amministratore.

Rivolgersi al Comune

Una strada alternativa che si può percorrere quando si è alle prese con dei lavori urgenti relativi a un edificio pericolante prevede di contattare direttamente il Comune di riferimento, come messo in evidenza dal Testo Unico degli Enti Locali, che sottolinea come il sindaco abbia anche il potere di mettere in atto qualsiasi tipo di iniziativa che abbia lo scopo di rimuovere o di prevenire gravi pericoli per la sicurezza urbana